新浪乐居讯  史上最为严厉的调控政策致住宅市场陷入低迷，身处调控漩涡之外的写字楼等产品进而广受追捧，成为不少房企、投资客眼中的香饽饽，数据显示，2011年郑州写字楼售价涨幅达40%。
　　在郑州写字楼市场日渐高涨的同时，也有业内人士表示担忧，据不完全统计，目前单是郑州写字楼新盘(不包括城市综合体中涵盖的写字楼)的规划面积就已近300万平米，作为二线城市，郑州市场是否有足够的消化能力？未来几年，郑州写字楼市场又将呈现怎样的发展趋势？
　　4月12日下午，楷林IFC营销总监李晓、升龙集团商业公司副总经理李杰、亚新郑东置业营销负责人陈强作客新浪乐居嘉宾访谈室，共话郑州写字楼市场的供需现状与发展前景。 

　　郑州写字楼较为混乱高品质项目匮乏

　　对于目前郑州写字楼市场发展现状，楷林IFC营销总监李晓以“诸侯分割”来形容，她称：“我们可以明显感觉到郑州近一两年的市场有点乱，首先产品分级化特别严重，另外是价格体系很乱，售价有6万多元/平米的，也有2万多元/平米的，甚至7、8000元/平米的也有。”
　　“现在郑州缺少真正的甲级写字楼。”升龙集团商业公司副总经理李杰表示，近期遇到的一个情况颇能反响这一市场特点，“有个人想找一个3000平米的办公场地都没有找到，因为没有合适的，其实现在市场缺乏好的产品，也是在激励我们进行积极研发投放到市场更好的产品。”
　　亚新郑东置业营销负责人陈强对此表示认同：“写字楼跟住宅市场目前都是中低端物业的存量巨大，市场需要是优质的产品，所以以后无论做住宅还是做写字楼都应该开发有质量的产品，任何一个行业进入到下半场趋向成熟的时候都应该开发优质产品。”陈强进一步指出，2011年至今郑州写字楼在某种程度上正在改善，从开发商角度来说，市场存在三个较为明显的变化，他说：“第一是产品和服务迅速升级，比如现在升龙广场都达到4米2，还普遍采用中央空调，地下车位都挖到三四层，产品升级非常快，此外服务升级也非常快。第二是持有比例在加大。第三是附加值更高。”

　　今年市场供应增幅达68.3% 竞争与机遇并存

　　2011年，郑州写字楼市场迎来95.05万平米的供应量。李晓介绍，今年这一数据将增加至160万平，增幅高达68.3%。在李晓看来，今年郑州的写字楼市场将是竞争与机遇并存的局面，“未来写字楼投放市场和供应市场一定是市场和用户越来越理性，没有核心竞争力或者核心项目的企业会被吞并或者合并。”
　　据李晓介绍，1997年至2011年期间，河南共有19家金融机构进驻，而今年一年河南拟引进的金融机构就达到了7家，“这就可以看出来未来市场发展会朝着良性循环、客户层次越来越高端的发展方向，所以我觉得是竞争与机遇并存的市场环境。”

　　开发商应注重项目定位和市场调研

　　历时一年多的楼市调控不仅将投资客“逼迫”至写字楼领域，也促使不少开发商调控业务结构，纷纷向写字楼等商用物业转型。李晓建议这类房企多注重市场与用户需求，以及本身的产品定位和研究，她称：“我始终觉得写字楼是非常复杂、理性的产品，譬如说净层高预留空间、大堂面积、停车位预留比例直接决定了后期产品能不能符合甲级标准的要求，如果你前期在规划设计上没有考虑到或者有所忽略，一定会成为后期展示产品的硬伤，这是规避不了的。”
　　“一定要分析区域市场，就是什么公司或者什么企业能够进入到你这个写字楼，开发商在前期一定要反复论证这个方面，否则到后期运营会遇到很多麻烦。”李杰表示。

　　客户挑剔度增加写字楼产品需有品质支撑

　　另一方面，用户对项目的选择越来越理性，挑剔程度有所提高，促使写字楼产品谋求品质升级。李晓称，2005年、2006年以及到2009年几乎是卖方市场，不管你推出什么产品客户都是被动接受，开发商不用做营销推广，但目前的高层次客户，像上市公司、外资企业等等都会问到你产品的核心竞争力在哪儿，譬如说停车位配比、电梯配比，他们的选择和要求越来越理性化，在产品配置方面，有些客户会提到停车配比不能低于某个指标，电梯空间尺寸、大堂面积等等都有要求。“楷林曾经接触过一个上市企业，他们考察河南整个项目的时候，有工程团队、资产运营管理中心以及商业谈判团队整体跟你进行对接，如果你没有相应的专业支撑，你很难跟他进行对接。”
　　李杰对此颇为认同：“选择写字楼项目时，有很多人会问电梯选择什么品牌，能不能达到国际标准？以及消防通道是否完善，包括洗手间的卫浴品牌以及装修色调还有公共部分配比，客户都有明确的需求。”

　　未来三至五年是市场分水岭

　　陈强分析，郑州写字楼市场未来三五年正好处于一个分水岭，“过去郑州经济总量小，经济结构第三产业比较弱，所以对写字楼物业需求比较弱，在这种情况下写字楼和住宅出现了倒挂。这两年写字楼的兴起根本上还是河南经济的崛起，现在河南经济总量几万亿，在全国排名都是靠前的，郑州的GDP在全国也比较靠前，经济总量的增长决定了写字楼物业的兴起。”
　　他表示，过去开发商集中开发住宅，尤其是东区的商业写字楼用地留到现在才开发，另一方面近一年多开发商为了躲避政策冲击都在集中开发写字楼，所以导致市场短期内的供过于求，但这一局面未来三至五年能够得到解决，“因为中原经济区真正实施是近期的事情，实施三年以后会有比较大的成效，郑州会是首个受益者，而郑州经济聚集度的大幅度提升，将对写字楼市场带来一个大的提速，提速以后就能够把目前的写字楼物业消化掉。”
　　对于三年的时间节点，陈强这样解释：“今年高铁站刚好开工，包括富士康等企业也入驻一段时间等等，根据郑州的城市发展和规划情况，预计三年后整个郑东新区包括高铁站供过于求最严重的地方都会基本成熟。如果三年后写字楼物业能够充分实现项目的价值，五年后能够逐渐成熟。”（来源：新浪房产）