在中央和地方政策作用刺激下楼市处于持续回暖过程中销售回暖带动市场整体活跃度回升。

　　库存首现减少

　　国家统计局最新统计数据显示困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变5月末商品房待售面积65666万平方米比4月末减少15万平方米这是自本轮房地产市场低迷以来商品房待售面积首现减少。

　　数据显示1-5月份商品房销售面积降幅收窄其中住宅销售面积呈现同比止跌行情商业营业用房销售面积也同比增长增幅约3.9%。另外连续14个月累计负增长的商品房销售额在1-5月数据中也首次出现了正增长涨幅3.1%。

　　销售回升带动房价止跌回稳。最新发布的数据显示5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有所增加而价格环比下降的城市有所减少。

　　住房销售市场的持续回暖和房价的回稳也刺激了房地产开发投资和土地市场。

　　1-5月份房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分点房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点土地购置面积降幅收窄1.7个百分点。业内专家分析指出房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为分析房地产开发投资走势的先行指标同比降幅均收窄显示房地产开发投资有向好迹象。

　　市场分化加剧

　　“看电视里报道深圳房价暴涨抢房大战不断上演可我的房子已经挂出去2个月了价钱也一降再降还是没卖出去。”山东某四线城市二手房售房者向记者抱怨道。

　　对目前整体看来是全面回暖的房地产市场进行区别分析后就会发现其中的不同。数据显示1-5月份重点城市商品房销售转为增长40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%1-4月份为下降3.6%;销售额增长5.8%1-4月份为下降2.0%。与重点城市不同非重点城市商品房销售1-5月份降幅虽有所收窄但仍然下降。

　　分化更为明显的是房价数据。最新发布的房价数据显示房价上涨的主要是北上广深4个一线城市二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降说明大多数城市仍然处于去库存阶段。北京一位从业多年的房地产中介私底下告诉记者北京现在二手房市场成交量虽然恢复较快但是买卖双方都比较理性基本没有出现过类似深圳房价跳涨、房主毁约事件而且目前北京多数地区二手房房价比前两年的最高点仍有不同程度回落。

　　多地调查也表明多数三、四线城市商品房前期库存基数较大消纳能力有限住房供求关系趋于宽松的中长期趋势并未改变目前房价大幅上涨基础并不存在。国家统计局湖北调查队调查表明不少楼盘采取以价换量策略近期楼市虽有回暖趋势但开发商也不敢轻易提价首要任务是去库存。国家统计局内蒙古调查总队近期深入全区各盟市主城区进行专题调查并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构调查结果显示:受政策拉动二手房交易短期内放量上行市场趋于活跃但房地产市场长期供求关系并未改变交易价格仍呈下降态势受访企业普遍对后市持谨慎态度。

　　总体来看部分二线城市和多数三四线城市目前待售的房屋可能需要较长一段时间才能消化。福州被调查的6家企业在预计去化周期方面均表示存在一定压力预计去化最长30个月最短6个月。

　　业内人士预计在高库存压力下房价整体不会出现大波动市场分化将进一步加剧。

　　多管齐下去库存

　　6月8日起广州市调整住房公积金个人住房贷款政策。这是广州继3月放松90平方米以下公积金贷款政策后再度放松公积金购房特别是二套房贷款政策也意味着北上广深等一线城市全线开启公积金对购房的支持。

　　从去年10月份开始中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”。随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、购房税收减免、央行降息等多重政策利好的刺激全国楼市多地成交显著企稳回升加速房地产市场存量消化。

　　从需求端来看宏观政策致力于鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市带动市场销售积极向好进而稳定住房消费提振房地产市场信心助力减轻地方库存压力。

　　降息降准释放流动性直接降低购房者购房成本刺激购房需求。而公积金政策和针对再购房和二套房政策的调整更是对改善型需求最直接的促进。相比于“9·30”新政“3·30”新政对购房者的利好不仅是房贷门槛进一步降低而且通过营业税“5改2”政策给改善型需求购房者带来了真正的实惠加速改善型需求入市。

　　从供给端来看国家通过控制土地供应优化住房用地结构缓解库存压力。各地根据自身情况制定相应政策从供应端加速库存去化进程。福建有关部门近期下发文件指出:现实库存去化期限超过24个月的市、县未取得预售许可项目符合相关规划要求房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更重新确定相应的土地价款。安徽住建厅、发改委等12个部门前不久联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》要求已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大且消化周期过长的地区要明显减少商品房用地供应量直至暂停供应。在建房地产用地规模过大的市、县可引导未开发房地产用地转型利用。

　　有业内人士表示土地用途规划根据当地实际情况允许根据市场实际需要调整这增加了市场的主动性和灵活性后续楼市上市产品可更符合市场需求。