郑州出资为老旧小区“疗伤”
郑州市要对全市建成区的老旧小区“动手术”了。
昨日，郑州市公布老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划，打算用5年时间改造老旧小区2000多个。
政府计划
5年改造2000个老旧小区今年改造200个
郑州市的改造计划是5年改造老旧小区2000余个，今年完成总量的10%，约200个小区。其中中原区、二七区、金水区、管城回族区各50个左右；第二、三年每年约500个小区；第四、五年每年约400个小区。
通过整治改造，使设施较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的安居要求。即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修。
基础设施较差的小区，达到灯亮、路平、水通、安全的生活要求，实现有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修“四有”目标。
改造内容
要给小区疏通上下水、整修路面等
针对目前大多老旧小区存在的管网老化、道路难行、残墙斑驳等问题，郑州市也列出了12项基本的改造内容：改造、疏通上下水；整修路面；改造供电设施，维修、增设路灯；修建垃圾池；合理设置非机动车库（棚），因地制宜设置小区机动车停车场地；封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭；配建监控房，完善视频监控设施；拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；合理配置小区绿化；合理配建物业管理用房；规范设置小区总平面示意图、门牌号；安装邮政信报箱。
管理模式
根据居民意愿，引进不同物业
鉴于老旧社区居民的承受能力、消费意愿不同，在引入物业时，该使用何种模式郑州市并没有做硬性规定。
如果请专业化公司进驻，要在辖区街道办事处、社区居民委员会的组织下，成立业主大会，由业主大会或社区居委会选聘物业服务企业。如果选择后勤式管理，由房屋管理（产权）单位后勤部门负责实施过渡性物业管理。随后再引导和鼓励房屋管理（产权）单位，逐步引入社会化物业服务。
资金安排
多方筹措，政府也要分担一部分
改善生活环境是好事，钱从哪来？
郑州市明确，改造所需经费，可通过三种方式解决。
原产权单位筹措原则上不低于50%（单位自筹一部分，公有住房售房款列支一部分，符合使用物业维修资金条件的申领一部分），不足部分由市、区财政根据预决算按1∶1配套解决。原产权单位不存在的，公有住房售房款、物业维修资金按比例使用后不足时，由市、区财政根据预决算按1∶1配套解决。改造后引入社会化物业管理的老旧小区，可协商低于政府指导价标准收取物业服务费用，业主、市财政、区财政按1∶0.5∶0.5的比例分担。财政补贴期限不超过两年。
在资金管理上，郑州市要求各区设立整治和管理覆盖资金专户，专款专用。项目实施上，要落实专人负责、实行工程招标和监理，加强对现场施工队伍的监督检查，确保工程质量。
过去“二柴”家属院一下雨就淹，如今路面平整、楼体整洁
无主管楼院如何“蝶变”
郑州市金水区探索社区帮扶加小区低成本“自治”模式改造旧楼院
河南商报记者李雅静通讯员刘冲杨曦/文河南商报记者邓万里/图
一方面投入1.7亿元，对367座破旧楼院进行改造；一方面通过社区帮扶形式组建业委会，每家每户只要10块钱，就能实现保洁、看护等基础性物业服务。
早在几年前，郑州市金水区已经开始探索“无主管楼院”的低成本“自治”之道。郑州市第二柴油机厂家属院的“蝶变”就是最好的证明。
蝶变样本
过去一下雨就淹如今路平楼又亮
窄小的家属院院门，其貌不扬的多层小楼房……跟一路之隔的、财大气粗的“蓝宝湾”相比，这里仿佛一个不入时的“乡下姑娘”。
即便如此，家属院里的老头、老太太提起刚改造过的新家园，相当满意。
“这两年，政府为我们花钱可不少，前年建了一个自行车棚，今年又投入30多万，修路、粉刷楼栋、铺设污水管网，大家心里感激得很。”业委会主任陈金江，指着平整又洁净的水泥路面说：“这是社区刚给我们硬化的，工人们正在打化粪池的盖儿！蓝灰色的楼体外墙也是刚粉刷的，比过去漂亮多了！”
前段时间，郑州市一个领导来视察，一进门就感叹：“你们这大变样呀！”
陈金江说，领导离开时，院里所有人自发站在门口，鼓掌欢送，“这是老百姓发自内心的感动。”
蝶变原因
厂子破产，家属院成了没人要的“孩子”
二柴家属院的6栋居民楼建于上世纪80年代。2007年，随着郑州市第二柴油机厂的破产，这里也成了无人问津的“孩子”：没了门卫，没了保洁，大大小小的垃圾堆积成山。
面对这种情况，金水区文化路街道办事处主动介入，派博物院社区进行帮扶。
究竟是该聘请专业的物业公司管理？还是组建业委会实现“自治”？请物业，是有人反对的。毕竟这个小区大多是下岗职工，很多生活没有着落，再交昂贵的物业费不现实。社区主任樊广文多方考虑，又跟家属院十多个居民代表商议后，决定选择组建业委会。所以，给他们定了自我管理、自我服务的路子。在社区的帮助下，二柴家属院的首个业主委员会成立。成员共5人，曾干过车间主任、德高望重的陈金江被推选为业委会主任。这个200多户的老家属院，迈入低成本自治路。
自治模式
社区引导帮扶，业委会运营每月“晒收入”
一没资金，二没太多人手，业委会怎么运营？
陈金江给记者算了笔账：小区共有216户人家，每家每月收费10块钱，除了几户不交外，一个月有2000多块钱的收入。另外小区规划有若干停车位，每月能收个六七百块钱。支出方面，3个看大门的，每人每月600块钱，一个打扫卫生的每月800元，光这就2600块钱。其余有啥花销，从每月的节余中扣，另外，每一到两年还需要掏化粪池一次，每次也得1000块钱。所以，小区的账目是很清楚的，以前每季度公布一次，现在每月公布一次。
费心费力，这位常年为家属院“精打细算”的社区主任却没任何收入。陈金江说，业委会的5个人都没工资，纯粹是热心帮忙。毕竟也是我们的家，如果没人管，天天脏乱差，自己住着也不舒服。
一组数据
金水区先后投资1.7亿元升级改造破旧楼院
“在无主管楼院问题上，我们有责任先行一步。”在文化路街道办事处有关负责人看来，很多无主管楼院居民收入不高，看到政府投入资金为他们改造公共设施，也会唤起他们自己维护人居环境的意识。
樊文广说，光二柴这个家属院，政府的投入前前后后，少说也有几十万元。
据金水区文明办相关负责人介绍，今年该区共有80个无主管楼院进行升级改造，截至目前竣工的有十几个。几年来，辖区各办事处、单位的改造投入更是不菲，累计有1.7亿元。
与二柴同样幸运，走上低成本自治之路的还有花园商厦家属院、抽纱公司家属院等。
金水区房管局相关工作人员说，全区共有无主管楼院千余个，目前已全部实现物业覆盖，并成立业主委员会一百多个。
自治难题
没有维修基金旧楼院的维修钱该找谁要？
二柴家属院的“自治”之路并非一帆风顺。樊文广说，目前就碰到了一个难题。
一住在顶层的居民家漏水，查找原因后发现，楼顶上安装的太阳能热水器自动加满水后会往外溢，房顶本来就已老化，加上渗水，顶楼的住户就遭了秧。
为了弥补住户的损失，刚开始大家商议，谁家装了太阳能谁就兑钱修房。后来又决定所有人都该出一点，谁叫这个房子没有维修基金呢。还有一部分居民认为，业委会应该想办法。而业主委员会本来就没什么节余，上哪弄钱去？
“结果好多人都不愿意，这个事就一直拖着。”樊文广说，没办法，顶楼住户只好自己掏钱修了房子，但怨气存在了心里。
随着今年家属院人居环境的改变，樊文广认为，小区太需要公共资金了，一直在想办法，不断探索。如果有机会，也会向政府申请这部分资金。
专家观点
金水区做法值得推广但还有完善空间
“总体来看，自治的办法对这些老旧、没人管的小区还是很管用的。”郑州市物业管理协会秘书长程玉霞评价说，物业管理下沉，纳入社区建设，是目前郑州市倡导的一个方向，金水区的做法值得推广。
不过，程玉霞对社区主任的做法却持保留意见。她说，一个社区主任经常跑到小区帮忙、检查卫生精神可嘉，政府关心民众也是应该的，不过不赞成这种工作方法。“应该由小区实现自我管理。”
对于二柴遇到的难题，程玉霞认为，应该设立一种制度，也即是所谓的物业管理规约，约束大家共同遵守，共同维护小区权益。小区自治看起来容易，涉及的问题却很多，自治模式还有完善的空间。
“当然，随着物业管理模式的革新，社区也可以组织多家无主管楼院，打包给一家物业公司进行分项管理。”程玉霞说，这样，一方面可降低居民费用，同时也能保证物业公司的收入，是未来物业发展的一个方向。
