种种迹象表明，在国内刚刚起步的资产证券化融资正进入提速通道。6月26日，惠誉评级发布报告称，2017年第一季度，中国资产证券化发行量较去年同期翻了一番。信贷资产证券化市场的总发行量从2016年第一季度的450亿元人民币增至770亿元人民币，资产支持专项计划的发行量从510亿元人民币增至1200亿元人民币。与此同时，在融资渠道受阻成本上升的压力下，房企融资也开始寻求资产证券化通道。6月7日，泰禾集团发布公告称，拟开展物业费资产证券化，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，拟发行的资产支持证券规模不超过5亿元，主要用于公司补充营运资金。对此，泰禾集团表示，作为公司正常的融资手段，以长期收益的物业资产融资，有利于开拓融资渠道，提高资产的流动性，增强现金流的稳定性。据中国房地产报记者了解，2017年以来，各家房企在资产证券化方面不断提速。金融街、世茂集团、首开股份等均有动作。这背后其实是房企面临的债务压力所致。据Wind数据统计，107家上市房企2015年-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，同时负债率也不断攀升并达到历史高值。从上市房企的数据看，整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。显然，房企资金链安全面临较大的压力。仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义升认为，鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、住房按揭证券(RMBS)和资产证券化(ABS)将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。房企资产证券化扩容宏观调控政策及金融信贷的收紧，对于房企资金链的影响不言而喻。尽管融资渠道受阻，但房地产销售、投资、拿地、新开工仍超预期，投资和融资需求韧性强劲。根据克而瑞研究中心发布的数据，2017年5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%;同期海外发债额为零。在房企融资渠道越来越狭窄的当下，资产证券化逐渐成为房企眼中的香饽饽。5月18日，由招商证券牵头的金融街CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)成功发行。该项目以金融街中心物业为底层资产进行资产证券化，总发行规模达66.5亿元，抵押率67%，期限12年，预期收益4.80%。值得一提的是，该项目是2017年以来规模最大的房地产资产证券化产品，也是深交所目前为止最大的地产证券化产品，同时还是2017年以来成本最低的同类证券化产品。七天后，首开股份于5月25日发布公告拟发行规模为不超过30亿元的资产支持证券，所得资金计划用于补充流动资金等用途。在此前一个月的4月25日，“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目获得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》，注册金额为人民币65亿元。该资产支持票据的获批，标志着全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目正式出炉，这也是世茂首次试水公募ABN。房地产资产证券化开始日益受到青睐。在行业内人士看来，资产证券化潜在规模高达上万亿元，给持有人带来的好处显而易见。首先，通过证券化借款人可获得利率较低的更大资金池，以更低的成本获得更多的资金;其次，对项目发起人无任何追索权;第三，在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值;第四，可以提供表外融资，从而降低母公司的资产负债率。仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。另类融资“抓手”?作为金融创新的产物，资产证券化不仅为原始资产拥有人优化了资产负债结构，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。何谓资产证券化?通俗来讲，就是房企需要资金，请来信托、银行、证券公司把自己的债权和股权进行证券化，把稳定的现金流变成了一张张欠条，发给投资人，日后赚钱了，就会还钱。2015年7月，由世贸牵头的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在上交所获批，填补了国内物业费资产证券化项目的空白。时隔两个月后，金科成为第二家试水的房企。2016年8月，光大房地产投资咨询公司基于观音桥大融城现金流入或租金收入在国内推出首款交易总额为16亿元的ABS产品——大融城房地产信托投资基金。之后，雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托等纷纷浮出水面。有数据显示，过去三年，中国房地产行业的证券化实现了80%-90% 的增长。资产规模扩张迅速，以房地产企业自身发起的证券化产品规模已达 471 亿元，再加上其他口径，将有上千亿人民币的规模。即便如此，在美国等地已经发展相当成熟的资产证券化，在中国目前仍处于起步阶段。根据相关统计，2016年美国CMBS的发行总额达到760亿美元，占全球CMBS发行量的98%，近年来美国CMBS的年发行量稳定在金融危机之后的500-1000亿美元的水准。去年一年，美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关。“如果与美国这类的成熟市场相比，中国房地产抵押贷款证券化市场的规模可谓沧海一粟。在整个亚洲，REITs仍是一种新型的资产类型，仅有日本、香港和新加坡三地形成了完整的REITs市场。受制于法律和程式性障碍，中国内地目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。”某私募界人士坦言。在去年6月新城控股宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿元将上海青浦吾悦广场注入该资管计划时，新城控股高级副总裁欧阳捷说：“资产证券化就像是双方结婚，要你情我愿。最终主要看两个核心点，经营收入和投资回报率。我们吾悦系产品好的投资回报率可以在10%左右，差的也保持在6%-8%之间，相对于普通的理财产品要高。”“跟所有投资产品一样，这种结构性产品的风险和回报也是对等的。”周志锋表示，“目前在中国，优先担保债券持有人收益率为3.5%-4.5%;第二份额或第三份额债券持有人以及夹层债券投资者，一般回报率则为5.0%-8.0%;无担保债券持有人承担风险最大，要求的回报率也最高，一般在7.5%以上。这些证券化产品风险和回报率均不相同，可以满足投资者不同的风险和回报偏好。”戴德梁行估价及顾问服务部董事顾悦如预计，未来3年-5年，将是国内资产证券化市场发育成熟的黄金时期。目前大部分国企手握大量优质资产，一旦这些资产进行证券化，将会是非常庞大的规模。尽管房地产资产证券化被视为大势所趋，但目前国内房地产资产证券化的市场仍不完善，而6月19日财政部、人民银行、证监会三部委联合发文力推PPP资产证券化或为国内的资产证券化市场提供引荐。